1. Lembrete sobre o funcionamento do investimento locativo
Um investimento locativo é determinado pela compra de um imóvel que será então alugado para gerar uma renda adicional. Esse tipo de investimento não apenas permitirá que você construa uma riqueza rentável, mas também que se beneficie de vantagens fiscais.
O investimento locativo é o único investimento que oferece aos investidores a possibilidade de constituir uma riqueza totalmente financiada a crédito: metade será paga pelo inquilino, o saldo pode até ser pago por uma poupança. Nesse caso, o esforço de poupança será reduzido.
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NOTA: de acordo com sua situação pessoal, sua situação profissional ou sua idade, os objetivos do seu investimento locativo podem mudar:
- Estabelecimento de ativos
- Obter uma renda adicional para a aposentadoria
- Isenção fiscal
- etc.
2. O déficit imobiliário em poucas palavras
Um mecanismo contábil, ele permitirá que os proprietários deduzam certas despesas de sua renda imobiliária, ou seja, os aluguéis que recebem por meio desses imóveis alugados.
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Um proprietário tem um déficit funcional quando sua renda imobiliária é inferior às suas despesas imobiliárias. Nesse caso, ele poderá deduzir até 10.700 euros por ano em déficit de sua renda tributável (incluindo salários e outras receitas de atividade). Atenção, embora os juros sobre os empréstimos sejam considerados uma despesa imobiliária, eles não podem, por si só, criar o déficit (portanto, são dedutíveis apenas até o limite do aluguel).
3. O dispositivo Duflot
A lei Duflot permite que pessoas físicas sujeitas ao imposto de renda reduzam seu imposto investindo em novos imóveis.
No entanto, é necessário considerar condições como o nível de desempenho energético “rótulo BBC”, o teto de recursos dos inquilinos, o teto dos aluguéis ou a proibição de alugar para ascendentes ou descendentes.
Com isso, será possível para o proprietário do imóvel se beneficiar de uma redução de imposto de 18% do valor do investimento, que será distribuída ao longo de 9 anos de forma linear e igual.
Atenção, a redução de imposto é calculada sobre o custo do apartamento (limitado a 300.000 € por ano) e pode ser aplicada até duas unidades por ano. Ela é concedida com base no ano em que você concluiu o imóvel (ou sua aquisição, dependendo da última dessas duas eventualidades) e é imputada pela primeira vez ao imposto de renda devido para o mesmo ano.
Exemplos de reduções de imposto:
- Para um custo de 150.000€, a redução total “lei Duflot” em 9 anos será de 27.000€ e a redução anual em 9 anos será, portanto, de 3.000€.
- Para um custo de 300.000€, a redução total “lei Duflot” em 9 anos será de 54.000€ e a redução anual em 9 anos será, portanto, de 6.000€.
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4. O dispositivo Duflot Além-Mar
Substituindo o dispositivo Jego, a lei Duflot Overseas Mer é uma lei de redução de imposto que permitirá que pessoas físicas sujeitas ao imposto de renda reduzam o valor de seus impostos investindo em novos imóveis nos DOM TOM.
A
legislação fiscal permite uma redução de imposto de 29% do preço dos retornos do imóvel, até um limite de 300.000€, e distribuída de forma linear ao longo de um período de 9 anos.
As condições a serem cumpridas, neste caso, são as mesmas que para seu homônimo, o regime Duflot, tanto nas obrigações do regime quanto nos imóveis envolvidos. (Martinica, Guadalupe, Reunião, Guiana, Mayotte), assim como São Bartolomeu, São Martinho, São Pedro e Miquelon, Nova Caledônia, Polinésia Francesa e ilhas Wallis e Futuna.
Exemplos de reduções de imposto:
- Para um investimento de 100.000€, a redução “Duflot Além-Mar” total em 9 anos será de 29.000€ e a redução anual em 9 anos será, portanto, de 3.222€.
- Para um investimento de 300.000€, a redução total “Duflot Além-Mar” em 9 anos será de 87.000€ e a redução anual em 9 anos será, portanto, de 9.666€.
5. O dispositivo Censi-Bouvard
Como as disposições anteriores, a lei Censi-Bouvard é uma lei de redução de imposto que permite que particulares sujeitos ao imposto de renda reduzam seu imposto investindo em novos imóveis. A diferença aqui reside na obrigação de investir em uma residência de serviço. De fato, a propriedade deve ser alugada mobiliada, ou seja, o status de
Locação mobiliada não profissional (LMNP), e sua gestão deve ser confiada a um administrador profissional por meio de um contrato comercial.
As vantagens fiscais do Censi-Bouvard são numerosas, consistindo em:
- uma redução de imposto de 11% do valor total do investimento até um limite de 300.000€ investidos
- a possibilidade de recuperar a totalidade do IVA (19,6%) sobre o preço de compra
- dedução dos custos reais (prêmios de seguro, aluguéis e encargos, imposto predial, provisões sobre as despesas de condomínio)
- a dedução de 100% dos juros sobre os empréstimos, dentro do limite das receitas de mesma natureza (B (IC).
As condições de aplicação do regime são as seguintes: um período de locação de pelo menos 9 anos e, a categoria BIC (Benefícios industriais e comerciais) para os aluguéis recebidos em vez da categoria de rendimentos imobiliários.
Exemplos de reduções de imposto:
- Para um investimento de 100.000€, com um valor de IVA igual a 19.600€, a redução de imposto “Censi-Bouvard” é de 11.000€ em 9 anos, ou seja, 1.222€ por ano. No total, as vantagens fiscais somarão 30.600€ (redução de imposto recuperação do IVA).
- Para um investimento de 200.000€, com um valor de IVA igual a 39.200€, a redução de impostos “Censi-Bouvard” é de 22.000€ em 9 anos, ou seja, 2.444€ por ano. No total, as vantagens fiscais somarão 61.200€ (redução de imposto recuperação do IVA).
6. O status LMP/LMNP
O status de locação mobiliada (profissional ou não) diz respeito aos investimentos em locação mobiliada. Essas locações devem incluir um certo número de equipamentos necessários para a vida cotidiana (móveis, roupas de cama, fogão a gás ou placas elétricas, geladeira, utensílios de cozinha, etc.) para permitir que o inquilino utilize imediatamente o imóvel e viva nele com um mínimo de conforto.
A locação mobiliada abrange diferentes situações, como a clássica que diz respeito às residências de serviço ou a sazonal, frequentemente reservada para estudantes e turistas.
O status de locação mobiliada oferece numerosas vantagens, como:
- a possibilidade de recuperar o IVA sobre a propriedade (19,6% do preço de compra)
- uma dedução fixa de 50% sobre seus rendimentos BIC (se forem inferiores a 23.000€ de imposto por ano)
- um contrato de locação em benefício do proprietário (em comparação com um contrato de locação convencional)
- a possibilidade de amortizar o valor do ativo de maneira razoável, graças ao princípio da ARD (amortização diferida)
Nota: o status de locatário em mobiliário profissional difere do status de locatário em não profissional em vários pontos. Para poder se beneficiar do status PMT, você deve:
- estar registrado no Registro do Comércio e das Sociedades como Locação Profissional Mobiliada
- gerar rendimentos anuais superiores a 23.000€ IVA incluído e retirar da atividade pelo menos 50% da renda total do domicílio fiscal
- declarar os rendimentos locativos nos BIC
- manter uma contabilidade com a obrigação de cumprir todas as obrigações de declaração e contabilidade relativas às empresas
7. O dispositivo Girardin
A lei Girardin é uma lei de redução de imposto que permite que particulares sujeitos ao imposto de renda reduzam seu imposto investindo em novos imóveis nos Dom-Toms.
As vantagens fiscais do regime são as seguintes:
- Uma redução de imposto de 30% do valor total dos investimentos no setor livre (ou seja, não sujeito a tetos) distribuída ao longo de 5 anos
- Uma redução de imposto de 38% do total dos investimentos no setor intermediário (ou seja, sujeito a tetos) distribuídos ao longo de 6 anos
- Aumento de 3% quando o programa é equipado com meios de produção de energia a partir de uma fonte de energia renovável
- Uma majoração de 9% é concedida quando o imóvel está localizado em uma ZUS (zona urbana sensível)
Atenção: a redução de imposto é calculada com base em um coeficiente baseado na área, 2.373€ de imposto por metro quadrado habitável, aos quais se somam as varandas cobertas chamadas “varangues” até um limite de 14 m².
Existem duas condições a serem cumpridas: um imóvel destinado à locação não mobiliada e designado para o uso residencial principal do inquilino por um período de 5 anos (para o setor aberto) ou de 6 anos (para o setor intermediário) e um teto do aluguel e da renda do inquilino no setor intermediário.
Exemplo: Você compra um apartamento em Saint Martin por um valor de 300.000€ com uma área habitável de 100m² e 20 m² de varanda. Você decide alugar sua nova casa na zona aberta sem nenhuma restrição de teto.
Base de isenção fiscal (teto sem IVA, pois não há IVA em Saint Martin)
2.373€
Limite de isenção fiscal
100 m² + 14 m² (varanda) x 2.373€ = 270.522€
Montante do imposto retido
270.522€ x 30% = 81.157€
Redução de imposto
16.231€ por ano durante 5 anos
Portanto, você se beneficia de uma redução de imposto de 16.231€ este ano e nos 4 anos seguintes. Atenção, a redução Girardin permanece limitada pelo teto global dos incentivos fiscais de 18.000€ ou 4% da renda tributável de N-1.
Conclusão
Graças a este guia, compilamos um breve resumo das principais medidas tomadas no âmbito de um investimento locativo. Como você viu, cada uma tem suas próprias características, vantagens fiscais específicas, mas também condições que devem ser respeitadas.
Na verdade, se você está interessado em investimento locativo, é melhor consultar um assessor em gestão de patrimônio, pois apenas um profissional será capaz de fornecer respostas e soluções que correspondam aos seus objetivos e à sua capacidade de percepção de riscos.
Fonte: france-immo-express.eu