1. Rappel du fonctionnement de l’investissement locatif
Un investissement locatif est déterminé par l’achat d’un logement qui sera ensuite loué afin de gagner un revenu supplémentaire. Un tel investissement vous permettra non seulement de construire une richesse rentable, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux.
L’
investissement locatif est le seul investissement offrant aux investisseurs la possibilité de constituer une richesse entièrement financée à crédit : la moitié sera payée par le locataire, le solde peut même être payé par une épargne de Dans ce cas, l’effort d’épargne sera réduit.
ANoTE : selon votre situation personnelle, votre situation professionnelle ou votre âge, les objectifs de votre investissement locatif peuvent changer :
- Mise en place d’actifs
- Obtenir un revenu supplémentaire pour la retraite
- Exonération fiscale
- etc.
2. Le déficit foncier en quelques mots
Un mécanisme comptable, il permettra aux propriétaires de déduire certaines dépenses de leur revenu foncier , c’est-à-dire les loyers qu’ils reçoivent par l’entremise de ces logements loués.
Un propriétaire a un déficit fonctionnel lorsque son revenu foncier est inférieur à ses charges foncières . Dans ce cas, il pourra déduire jusqu’à 10 700 euros par an en déficit de son revenu imposable (y compris les salaires et autres revenus d’activité). Attention, bien que l’intérêt sur les emprunts soit considéré comme une charge immobilière, ceux-ci ne peuvent à eux seuls créer le déficit (ils ne sont donc déductibles que dans la limite du loyer).
3. Le dispositif Duflot
La loi Duflot permet aux personnes physiques assujetties à l’impôt sur le revenu de réduire leur impôt en investissant dans de nouveaux biens immobiliers </stgnaw.
Cependant, seveIl faut tenir compte de conditions telles que le niveau de performance énergétique « label BBC », le plafond des ressources des locataires, le plafond des loyers ou l’interdiction de louer aux ascendants ou aux descendants.
De cela, il sera possible pour le propriétaire du logement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement, qui sera étalé sur 9 ans de manière linéaire et égale .
Attention, la réduction de taxe est calculée sur le prix de revient de l’appartement (limité à 300.000 €par an) et peut s’appliquer jusqu’à deux unités par an . Elle est accordée en vertu de l’année où vous avez terminé le logement (ou son acquisition, selon la dernière de ces deux éventualités) et est imputée pour la première fois à l’impôt sur le revenu dû pour la même année.
Exemples de réductions d’impôt :
- Pour un prix de revient de 150 000€, la réduction totale « loi Duflot » sur9 ans sera de 27 000€et la remise annuelle sur 9 ans sera donc de 3 000€
- Pour un prix de revient de 300 000€, la remise totale « loi Duflot » sur 9 ans sera de 54 000€et la remise annuelle sur 9 ans sera donc de 6 000€.
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4. Le dispositif Duflot Beyond Sea
Remplaçant le dispositif Jego, la loi Duflot Overseas Mer est une loi de réduction d’impôt qui permettra aux personnes physiques assujetties à l’impôt sur le revenu, de réduire le montant de leurs impôts en investissant dans de nouveaux biens immobiliers dans le DOM TOM.
La
législation fiscale permet une réduction d’impôt de 29% du prix des retours du logement, jusqu’à une limite de 300.000 €, et étalée de façon linéaire sur une période de 9 ans.
Les conditions à remplir en l’espèce sont les mêmes que pour son homonyme, le régime Duflot , tant dans les obligations du régime qu’end dans les biens immobiliers concernés. (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), ainsi que Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna.
Exemples de réductions d’impôt :
- Pour un investissement de 100 000€, le rabais « Duflot Out » Total re-sea sur 9 ans sera de 29 000€et le rabais annuel sur 9 ans sera donc de 3 222€
- Pour un investissement de 300 000€, la remise totale « Duflot Overseas » sur 9 ans sera de 87 000€et la remise annuelle sur 9 ans sera donc de 9 666€.
5. Le dispositif Censi-Bouvard
Comme les dispositions précédentes, la loi Censi-Bouvard est une loi de réduction d’impôt qui permet aux particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu de réduire leur impôt en investissant dans de nouveaux biens immobiliers . La différence ici réside dans l’obligation d’invest dans une résidence de service. En effet, la propriété doit être loué infurnished, à savoir le statut de
Location meublée non professionnelle (LMNP), et sa gestion doit être confiée à un administrateur professionnel par le biais d’un bail commercial.
Les avantages fiscaux de la Censi-Bouvard sont nombreux , ils consistent en :
- une réduction d’impôt de 11% du montant total de l’investissement jusqu’à une limite de 300.000 €investis
- la possibilité de récupérer la totalité de la TVA (19,6%) sur le prix d’achat
- déduction des coûts réels (primes d’assurance, loyers et charges, impôt foncier, provisions sur les frais de copropriété)
- la déduction de 100% des intérêts sur les emprunts dans la limite des revenus de même nature (B (IC).
Les conditions d’application du régime sont les suivantes : une période de location d’au moins 9 ans et, la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) pour les loyers perçus au lieu de la catégoriedes revenus fonciers.
Exemples de réductions d’impôt :
- Pour un investissement de 100 000€, avec un montant de TVA égal à 19 600€, la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » est de 11 000€sur 9 ans, soit 1 222€par an. Au total, les avantages fiscaux s’élèveront à 30 600€(réduction d’impôt recouvrement de la TVA)
- Pour un investissement de 200 000€, avec un montant de TVA égal à 39 200€, la réduction des taxes « Censi-Bouvard » est de 22 000€sur 9 ans, soit 2 444€par an. Au total, les avantages fiscaux s’élèveront à 61 200€(réduction d’impôt recouvrement de la TVA)
6. Le statut LMP/LMNP
Le statut de locataire meublé (professionnel ou non) concerne les investissements dans la location meublée . Ces locations doivent comprendre un certain nombre d’équipements nécessaires à la vie quotidienne (meubles, literie, cuisinière à gaz ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc.) afin de permettre au locataire d’utiliser immédiatement lee logement et d’y vivre avec un minimum de confort.
La location meublée regroupe différentes situations, par exemple le classique qui concerne les résidences de service ou la saisonnière souvent réservée aux étudiants et aux vacanciers .
Le statut de location meublée offre de nombreux avantages tels que :
- la possibilité de récupérer la TVA sur la propriété (19,6% du prix d’achat)
- une déduction forfaitaire de 50 % sur vos revenus BIC (s’ils sont inférieurs à 23 000€d’impôt par an)
- un bail locatif au profit du propriétaire (par rapport à un bail locatif conventionnel)
- la possibilité d’amortir la valeur de l’actif d’une manière raisonnable grâce au principe de l’ARD (amortissement différé)
Note : le statut de locataire en mobilier professionnel diffère de celui du locataire en non-professionnel fourni en plusieurs points. Afin de pouvoir bénéficier du statut PMT,vous devez :
- être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que Location Professionnelle Meublée
- générer des revenus annuels de plus de 23 000€TVA comprise et retirer de l’activité au moins 50 % du revenu total du ménage fiscal
- déclarer les revenus locatifs dans les BIC
- tenir une comptabilité avec l’obligation de se conformer à toutes les obligations de déclaration et de comptabilité relatives aux sociétés
7. Le dispositif Girardin
La loi Girardin est une loi de réduction d’impôt qui permet aux particuliers assujettis à l’impôt sur le revenu de réduire leur impôt en investissant dans de nouveaux biens immobiliers dans les Dom-Toms.
Les avantages fiscaux du régime sont les suivants :
- Une réduction d’impôt de 30 % du montant total des investissements dans le secteur libre (c’est-à-dire non soumis à des plafonds) étalée sur 5 ans
- Une réduction d’impôt de 38% du total des investissementsdans le secteur intermédiaire (c’est-à-dire soumis à des plafonds) répartis sur 6 ans
- Augmentation de 3 % lorsque le programme est équipé de moyens de production d’énergie à partir d’une source d’énergie renouvelable
- Une Majorate 9% est accordée lorsque le logement est situé dans un ZUS (zone urbaine sensible)
Attention : la réduction d’impôt est calculée selon un coefficient basé sur la superficie, 2.373 €de taxe par mètre ² habitable, auxquels s’ajoutent les terrasses couvertes appelées « varangues » dans la limite de 14 m².
Il y a deux conditions à remplir : un logement destiné à la location non meublée et assigné à l’usage résidentiel principal du locataire pour une période de 5 ans (pour le secteur ouvert) ou de 6 ans (pour le secteur intermédiaire) et un plafond du loyer et du revenu du locataire dans le secteur intermédiaire.
Exemple : Vous achetez un appartement à SaintMartin pour un montant de 300000€ avec une surface habitable de 100m² et 20 m² de varangue. Vous décidezde louer votre nouvelle maison dans la zone ouverte sans aucune contrainte de plafond.
Base d’exonération fiscale (plafond hors TVA car aucune TVA à Saint Martin)
2 373€
Limite d’exonération fiscale
100 m² 14 m² (terrané) x 2 373€= 270 522€
Montant de l’impôt retenu
270 522€x 30 % = 81 157€
Réduction d’impôt
16 231€par an pour 5 ans
Vous bénéficiez donc d’une réduction d’impôt de 16 231€cette année et les 4 années suivantes. Attention, la réduction Girardin reste encadrée par le plafond global des créneaux fiscaux de 18 000€ 4 % du revenu imposable de N-1
Conclusion
Grâce à ce guide, nous avons compilé un bref résumé des principales mesures prises dans le cadre d’un investissement locatif. Comme vous l’avez vu, chacun a ses propres caractéristiques, avantages fiscaux spécifiques, mais aussi des conditionscela doit être respecté.
En fait, si vous êtes intéressé par l’investissement locatif, il est préférable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine parce que seul un professionnel sera en mesure de vous fournir des réponses et des solutions qui correspondent à vos objectifs et à votre capacité à travailler.perception des risques.
Source : france-immo-express.eu