1. Herinnering aan de werking van vastgoedbeleggingen
Een vastgoedbelegging wordt bepaald door de aankoop van een woning die vervolgens verhuurd zal worden om een extra inkomen te genereren. Een dergelijke investering stelt u niet alleen in staat om een winstgevende rijkdom op te bouwen, maar ook om te profiteren van fiscale voordelen.
Vastgoedbelegging is de enige investering die investeerders de mogelijkheid biedt om een volledig met krediet gefinancierde rijkdom op te bouwen: de helft zal door de huurder worden betaald, het saldo kan zelfs worden betaald uit een spaarpot. In dit geval zal de spaarinspanning worden verminderd.
Aanvullende lectuur : Salarisvergelijking in de bouwsector: een blik op de situatie in Malta
OPMERKING: afhankelijk van uw persoonlijke situatie, uw professionele situatie of uw leeftijd, kunnen de doelstellingen van uw vastgoedbelegging veranderen:
- Opbouw van activa
- Een extra inkomen voor pensioen
- Belastingvrijstelling
- enz.
2. Het vastgoedtekort in enkele woorden
Een boekhoudmechanisme, het stelt eigenaren in staat om bepaalde uitgaven van hun vastgoedinkomen af te trekken, dat wil zeggen de huren die zij ontvangen via deze verhuurde woningen.
Zie ook : Focus op de inkomsten van de grote leiders in de luchtvaartindustrie
Een eigenaar heeft een functioneel tekort wanneer zijn vastgoedinkomen lager is dan zijn vastgoedlasten. In dat geval kan hij tot 10.700 euro per jaar aan tekort van zijn belastbaar inkomen aftrekken (inclusief salarissen en andere inkomsten uit activiteiten). Let op, hoewel de rente op leningen wordt beschouwd als een vastgoedlast, kunnen deze alleen het tekort niet creëren (ze zijn dus alleen aftrekbaar tot het bedrag van de huur).
3. Het Duflot-regime
De Duflot-wet stelt belastingplichtigen in staat om hun belasting te verlagen door te investeren in nieuwe onroerend goed </stgnaw.
Echter, er moeten voorwaarden in acht worden genomen zoals het niveau van energieprestaties “label BBC”, de inkomensgrens van de huurders, de huurprijsgrens of het verbod op verhuur aan voorouders of afstammelingen.
Hierdoor zal het mogelijk zijn voor de eigenaar van de woning om te profiteren van een belastingvermindering van 18% van het investeringsbedrag, dat over 9 jaar lineair en gelijkmatig wordt uitgespreid.
Let op, de belastingvermindering wordt berekend op de kostprijs van het appartement (beperkt tot 300.000 € per jaar) en kan van toepassing zijn op maximaal twee eenheden per jaar. Het wordt verleend in het jaar waarin u de woning heeft voltooid (of de aankoop, afhankelijk van welke van de twee laatst is) en wordt voor het eerst in mindering gebracht op de inkomstenbelasting die voor hetzelfde jaar verschuldigd is.
Voorbeelden van belastingverminderingen:
- Voor een kostprijs van 150.000€, zal de totale “Duflot-wet” vermindering over 9 jaar 27.000€ zijn en de jaarlijkse korting over 9 jaar zal dus 3.000€ zijn
- Voor een kostprijs van 300.000€, zal de totale “Duflot-wet” vermindering over 9 jaar 54.000€ zijn en de jaarlijkse korting over 9 jaar zal dus 6.000€ zijn.
Mis onze adviezen niet! Aanmelden
4. Het Duflot Beyond Sea-regime
Als vervanger van het Jego-regime, de wet Duflot Overseas Mer is een belastingverminderingswet die belastingplichtigen in staat stelt hun belasting te verlagen door te investeren in nieuwe onroerend goed in de DOM TOM.
De
fiscale wetgeving staat een belastingvermindering van 29% van de prijs van de woning toe, tot een limiet van 300.000 €, en wordt lineair verspreid over een periode van 9 jaar.
De voorwaarden die in dit geval moeten worden vervuld zijn dezelfde als voor de gelijknamige, het Duflot-regime, zowel in de verplichtingen van het regime als in de betrokken onroerend goed. (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyana, Mayotte), evenals Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nieuw-Caledonië, Frans-Polynesië en de Wallis- en Futuna-eilanden.
Voorbeelden van belastingverminderingen:
- Voor een investering van 100.000€, zal de “Duflot Out” totale korting over 9 jaar 29.000€ zijn en de jaarlijkse korting over 9 jaar zal dus 3.222€ zijn
- Voor een investering van 300.000€, zal de totale “Duflot Overseas” korting over 9 jaar 87.000€ zijn en de jaarlijkse korting over 9 jaar zal dus 9.666€ zijn.
5. Het Censi-Bouvard-regime
Net als de voorgaande bepalingen, de wet Censi-Bouvard is een belastingverminderingswet die particulieren in staat stelt hun belasting te verlagen door te investeren in nieuwe onroerend goed. Het verschil hier ligt in de verplichting om te investeren in een servicewoning. Inderdaad, het onroerend goed moet gemeubileerd worden verhuurd, dat wil zeggen de status van
Niet-professionele gemeubileerde verhuur (LMNP), en het beheer moet worden toevertrouwd aan een professionele beheerder via een commerciële huurovereenkomst.
De fiscale voordelen van Censi-Bouvard zijn talrijk, ze bestaan uit:
- een belastingvermindering van 11% van het totale investeringsbedrag tot een limiet van 300.000 € geïnvesteerd
- de mogelijkheid om de volledige BTW (19,6%) op de aankoopprijs terug te vorderen
- aftrek van werkelijke kosten (verzekeringspremies, huren en lasten, onroerende voorheffing, voorzieningen voor gemeenschappelijke kosten)
- de aftrek van 100% van de rente op leningen binnen de grenzen van inkomsten van dezelfde aard (B (IC).
De toepassingsvoorwaarden van het regime zijn als volgt: een huurperiode van minstens 9 jaar en, de BIC-categorie (Industrieel en Commercieel Winst) voor de ontvangen huren in plaats van de categorie van vastgoedinkomsten.
Voorbeelden van belastingverminderingen:
- Voor een investering van 100.000€, met een BTW-bedrag van 19.600€, is de belastingvermindering “Censi-Bouvard” 11.000€ over 9 jaar, oftewel 1.222€ per jaar. In totaal zullen de fiscale voordelen 30.600€ bedragen (belastingvermindering teruggave van de BTW)
- Voor een investering van 200.000€, met een BTW-bedrag van 39.200€, is de belastingvermindering “Censi-Bouvard” 22.000€ over 9 jaar, oftewel 2.444€ per jaar. In totaal zullen de fiscale voordelen 61.200€ bedragen (belastingvermindering teruggave van de BTW)
6. De status LMP/LMNP
De status van gemeubileerde verhuur (professioneel of niet) betreft investeringen in gemeubileerde verhuur. Deze verhuur moet een aantal noodzakelijke voorzieningen voor het dagelijks leven omvatten (meubels, beddengoed, gasfornuis of kookplaten, koelkast, keukengerei, enz.) om de huurder in staat te stellen de woning onmiddellijk te gebruiken en er met een minimum aan comfort in te wonen.
Gemeubileerde verhuur omvat verschillende situaties, bijvoorbeeld de klassieke die betrekking heeft op servicewoningen of de seizoensgebonden die vaak gereserveerd is voor studenten en vakantiegangers.
De status van gemeubileerde verhuur biedt talrijke voordelen zoals:
- de mogelijkheid om de BTW op het onroerend goed terug te vorderen (19,6% van de aankoopprijs)
- een forfaitaire aftrek van 50% op uw BIC-inkomsten (als ze minder dan 23.000€ belasting per jaar bedragen)
- een huurovereenkomst ten gunste van de eigenaar (ten opzichte van een conventionele huurovereenkomst)
- de mogelijkheid om de waarde van de activa op een redelijke manier af te schrijven volgens het principe van de ARD (uitgestelde afschrijving)
Opmerking: de status van professionele gemeubileerde verhuur verschilt van die van niet-professionele verhuur op verschillende punten. Om in aanmerking te komen voor de PMT-status, moet u:
- ingeschreven zijn in het Handelsregister als Professionele Gemeubileerde Verhuurder
- jaarlijkse inkomsten van meer dan 23.000€ inclusief BTW genereren en minstens 50% van het totale inkomen van het fiscale huishouden uit de activiteit halen
- de huurinkomsten in de BIC aangeven
- een boekhouding bijhouden met de verplichting om te voldoen aan alle aangifte- en boekhoudverplichtingen die verband houden met bedrijven
7. Het Girardin-regime
De wet Girardin is een wet voor belastingvermindering die particulieren in staat stelt hun belasting te verlagen door te investeren in nieuwe onroerend goed in de Dom-Toms.
De fiscale voordelen van het regime zijn als volgt:
- Een belastingvermindering van 30% van het totale investeringsbedrag in de vrije sector (dat wil zeggen niet onderworpen aan plafonds) verspreid over 5 jaar
- Een belastingvermindering van 38% van het totale investeringsbedrag in de tussenliggende sector (dat wil zeggen onderworpen aan plafonds) verdeeld over 6 jaar
- Verhoging van 3% wanneer het programma is uitgerust met energieproductiemiddelen uit een hernieuwbare energiebron
- Een verhoging van 9% wordt verleend wanneer de woning zich in een ZUS (gevoelige stedelijke zone) bevindt
Let op: de belastingvermindering wordt berekend op basis van een coëfficiënt gebaseerd op de oppervlakte, 2.373 € belasting per m² woonruimte, waaraan overdekte terrassen genaamd “varangues” tot een maximum van 14 m² worden toegevoegd.
Er zijn twee voorwaarden waaraan moet worden voldaan: een woning bestemd voor ongemeubileerde verhuur en toegewezen voor het hoofdverblijf van de huurder voor een periode van 5 jaar (voor de open sector) of 6 jaar (voor de tussenliggende sector) en een plafond voor de huurprijs en het inkomen van de huurder in de tussenliggende sector.
Voorbeeld: U koopt een appartement in Saint Martin voor een bedrag van 300.000€ met een woonoppervlakte van 100m² en 20 m² varangue. U besluit uw nieuwe woning in de open zone te verhuren zonder enige plafondbeperkingen.
Basis voor belastingvrijstelling (plafond exclusief BTW omdat er geen BTW is in Saint Martin)
2.373€
Limiet voor belastingvrijstelling
100 m² 14 m² (terras) x 2.373€= 270.522€
Bedrag van de ingehouden belasting
270.522€ x 30% = 81.157€
Belastingvermindering
16.231€ per jaar voor 5 jaar
U profiteert dus van een belastingvermindering van 16.231€ dit jaar en de 4 volgende jaren. Let op, de Girardin-reductie blijft beperkt door de totale plafond van fiscale niches van 18.000€ 4% van het belastbaar inkomen van N-1
Conclusie
Met deze gids hebben we een kort overzicht samengesteld van de belangrijkste maatregelen die zijn genomen in het kader van een vastgoedbelegging. Zoals u hebt gezien, heeft elke maatregel zijn eigen kenmerken, specifieke fiscale voordelen, maar ook voorwaarden die moeten worden gerespecteerd.
Als u geïnteresseerd bent in vastgoedbeleggingen, is het raadzaam om een adviseur in vermogensbeheer in te schakelen, omdat alleen een professional in staat zal zijn om u antwoorden en oplossingen te bieden die passen bij uw doelstellingen en uw risicoperceptie.
Bron: france-immo-express.eu