1. Recordatorio del funcionamiento de la inversión en alquiler
Una inversión en alquiler se determina por la compra de una vivienda que luego se alquilará para obtener un ingreso adicional. Dicha inversión no solo le permitirá construir una riqueza rentable, sino también beneficiarse de ventajas fiscales.
La inversión en alquiler es la única inversión que ofrece a los inversores la posibilidad de constituir una riqueza completamente financiada a crédito: la mitad será pagada por el inquilino, el saldo puede incluso ser pagado por un ahorro. En este caso, el esfuerzo de ahorro se reducirá.
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NOTA: según su situación personal, su situación profesional o su edad, los objetivos de su inversión en alquiler pueden cambiar:
- Establecimiento de activos
- Obtener un ingreso adicional para la jubilación
- Exención fiscal
- etc.
2. El déficit fiscal en pocas palabras
Un mecanismo contable, permitirá a los propietarios deducir ciertos gastos de sus ingresos de alquiler, es decir, los alquileres que reciben a través de estas viviendas alquiladas.
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Un propietario tiene un déficit funcional cuando su ingreso de alquiler es inferior a sus gastos de alquiler. En este caso, podrá deducir hasta 10,700 euros al año en déficit de su ingreso imponible (incluyendo salarios y otros ingresos de actividad). Atención, aunque los intereses de los préstamos se consideran un gasto inmobiliario, estos no pueden por sí solos crear el déficit (por lo tanto, solo son deducibles hasta el límite del alquiler).
3. El dispositivo Duflot
La ley Duflot permite a las personas físicas sujetas al impuesto sobre la renta reducir su impuesto invirtiendo en nuevos bienes inmuebles.
Sin embargo, se deben tener en cuenta condiciones como el nivel de rendimiento energético “etiqueta BBC”, el límite de recursos de los inquilinos, el límite de alquileres o la prohibición de alquilar a ascendientes o descendientes.
A partir de esto, el propietario de la vivienda podrá beneficiarse de una reducción de impuestos del 18% del monto de la inversión, que se distribuirá durante 9 años de manera lineal y equitativa.
Atención, la reducción de impuestos se calcula sobre el precio de coste del apartamento (limitado a 300,000 € por año) y puede aplicarse hasta a dos unidades por año. Se concede en virtud del año en que finalizó la vivienda (o su adquisición, según cuál de estas dos eventualidades sea la última) y se imputa por primera vez al impuesto sobre la renta adeudado para el mismo año.
Ejemplos de reducciones de impuestos:
- Para un precio de coste de 150,000€, la reducción total “ley Duflot” durante 9 años será de 27,000€ y la reducción anual durante 9 años será, por lo tanto, de 3,000€.
- Para un precio de coste de 300,000€, la reducción total “ley Duflot” durante 9 años será de 54,000€ y la reducción anual durante 9 años será, por lo tanto, de 6,000€.
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4. El dispositivo Duflot Más Allá del Mar
Reemplazando el dispositivo Jego, la ley Duflot Ultramar es una ley de reducción de impuestos que permitirá a las personas físicas sujetas al impuesto sobre la renta reducir el monto de sus impuestos invirtiendo en nuevos bienes inmuebles en el DOM TOM.
La
legislación fiscal permite una reducción de impuestos del 29% del precio de los retornos de la vivienda, hasta un límite de 300,000 €, y distribuida de manera lineal durante un período de 9 años.
Las condiciones a cumplir en este caso son las mismas que para su homónima, el régimen Duflot, tanto en las obligaciones del régimen como en los bienes inmuebles afectados. (Martinica, Guadalupe, Reunión, Guayana, Mayotte), así como San Bartolomé, San Martín, San Pedro y Miquelón, Nueva Caledonia, Polinesia Francesa e islas Wallis y Futuna.
Ejemplos de reducciones de impuestos:
- Para una inversión de 100,000€, la reducción “Duflot Ultramar” total durante 9 años será de 29,000€ y la reducción anual durante 9 años será, por lo tanto, de 3,222€.
- Para una inversión de 300,000€, la reducción total “Duflot Ultramar” durante 9 años será de 87,000€ y la reducción anual durante 9 años será, por lo tanto, de 9,666€.
5. El dispositivo Censi-Bouvard
Al igual que las disposiciones anteriores, la ley Censi-Bouvard es una ley de reducción de impuestos que permite a los particulares sujetos al impuesto sobre la renta reducir su impuesto invirtiendo en nuevos bienes inmuebles. La diferencia aquí radica en la obligación de invertir en una residencia de servicios. De hecho, la propiedad debe ser alquilada sin amueblar, es decir, bajo el estatus de
Alquiler amueblado no profesional (LMNP), y su gestión debe ser confiada a un administrador profesional a través de un contrato de arrendamiento comercial.
Las ventajas fiscales de Censi-Bouvard son numerosas, consisten en:
- una reducción de impuestos del 11% del monto total de la inversión hasta un límite de 300,000 € invertidos
- la posibilidad de recuperar el total del IVA (19.6%) sobre el precio de compra
- deducción de los costos reales (primas de seguro, alquileres y gastos, impuesto sobre la propiedad, provisiones sobre los gastos de comunidad)
- la deducción del 100% de los intereses sobre los préstamos dentro del límite de los ingresos de la misma naturaleza (B (IC).
Las condiciones de aplicación del régimen son las siguientes: un período de alquiler de al menos 9 años y, la categoría BIC (Beneficios industriales y comerciales) para los alquileres percibidos en lugar de la categoría de ingresos de alquiler.
Ejemplos de reducciones de impuestos:
- Para una inversión de 100,000€, con un monto de IVA igual a 19,600€, la reducción de impuestos “Censi-Bouvard” es de 11,000€ durante 9 años, es decir, 1,222€ por año. En total, las ventajas fiscales ascenderán a 30,600€ (reducción de impuestos recuperación del IVA).
- Para una inversión de 200,000€, con un monto de IVA igual a 39,200€, la reducción de impuestos “Censi-Bouvard” es de 22,000€ durante 9 años, es decir, 2,444€ por año. En total, las ventajas fiscales ascenderán a 61,200€ (reducción de impuestos recuperación del IVA).
6. El estatus LMP/LMNP
El estatus de alquiler amueblado (profesional o no) se refiere a las inversiones en alquiler amueblado. Estos alquileres deben incluir una serie de equipos necesarios para la vida cotidiana (muebles, ropa de cama, cocina de gas o placas calefactoras, refrigerador, utensilios de cocina, etc.) para permitir al inquilino utilizar inmediatamente la vivienda y vivir en ella con un mínimo de comodidad.
El alquiler amueblado agrupa diferentes situaciones, por ejemplo, el clásico que se refiere a las residencias de servicios o el de temporada que a menudo está reservado para estudiantes y vacacionistas.
El estatus de alquiler amueblado ofrece numerosas ventajas como:
- la posibilidad de recuperar el IVA sobre la propiedad (19.6% del precio de compra)
- una deducción forfaitaria del 50% sobre sus ingresos BIC (si son inferiores a 23,000€ de impuesto por año)
- un contrato de arrendamiento en beneficio del propietario (en comparación con un contrato de arrendamiento convencional)
- la posibilidad de amortizar el valor del activo de manera razonable gracias al principio del ARD (amortización diferida)
Nota: el estatus de alquiler amueblado profesional difiere del del alquiler no profesional en varios puntos. Para poder beneficiarse del estatus PMT, debe:
- estar inscrito en el Registro del Comercio y de las Sociedades como Alquiler Profesional Amueblado
- generar ingresos anuales de más de 23,000€ IVA incluido y retirar de la actividad al menos el 50% del ingreso total del hogar fiscal
- declarar los ingresos de alquiler en los BIC
- llevar una contabilidad con la obligación de cumplir con todas las obligaciones de declaración y contabilidad relativas a las sociedades
7. El dispositivo Girardin
La ley Girardin es una ley de reducción de impuestos que permite a los particulares sujetos al impuesto sobre la renta reducir su impuesto invirtiendo en nuevos bienes inmuebles en los Dom-Toms.
Las ventajas fiscales del régimen son las siguientes:
- Una reducción de impuestos del 30% del monto total de las inversiones en el sector libre (es decir, no sujeto a límites) distribuida durante 5 años
- Una reducción de impuestos del 38% del total de las inversiones en el sector intermedio (es decir, sujeto a límites) repartidas durante 6 años
- Aumento del 3% cuando el programa está equipado con medios de producción de energía a partir de una fuente de energía renovable
- Una mayor del 9% se concede cuando la vivienda está situada en una ZUS (zona urbana sensible)
Atención: la reducción de impuestos se calcula según un coeficiente basado en la superficie, 2,373 € de impuesto por metro cuadrado habitable, a los que se añaden las terrazas cubiertas llamadas “varangues” hasta un límite de 14 m².
Hay dos condiciones a cumplir: una vivienda destinada al alquiler no amueblado y asignada al uso residencial principal del inquilino durante un período de 5 años (para el sector abierto) o de 6 años (para el sector intermedio) y un límite del alquiler y del ingreso del inquilino en el sector intermedio.
Ejemplo: Usted compra un apartamento en San Martín por un monto de 300,000€ con una superficie habitable de 100m² y 20 m² de varangue. Decide alquilar su nueva casa en la zona abierta sin ninguna restricción de límite.
Base de exención fiscal (límite sin IVA ya que no hay IVA en San Martín)
2,373€
Límite de exención fiscal
100 m² + 14 m² (terrané) x 2,373€ = 270,522€
Monto del impuesto retenido
270,522€ x 30% = 81,157€
Reducción de impuestos
16,231€ por año durante 5 años
Por lo tanto, se beneficia de una reducción de impuestos de 16,231€ este año y los 4 años siguientes. Atención, la reducción Girardin sigue estando sujeta al límite global de los tramos fiscales de 18,000€ 4% del ingreso imponible de N-1.
Conclusión
Gracias a esta guía, hemos compilado un breve resumen de las principales medidas tomadas en el marco de una inversión en alquiler. Como ha visto, cada una tiene sus propias características, ventajas fiscales específicas, pero también condiciones que deben ser respetadas.
De hecho, si está interesado en la inversión en alquiler, es mejor recurrir a un asesor en gestión de patrimonio porque solo un profesional podrá proporcionarle respuestas y soluciones que se ajusten a sus objetivos y a su capacidad para gestionar la percepción de riesgos.
Fuente: france-immo-express.eu