1. Riepilogo del funzionamento dell’investimento locativo
Un investimento locativo è determinato dall’acquisto di un’abitazione che sarà poi affittata per guadagnare un reddito aggiuntivo. Un tale investimento ti permetterà non solo di costruire una ricchezza redditizia, ma anche di beneficiare di vantaggi fiscali.
L’investimento locativo è l’unico investimento che offre agli investitori la possibilità di costituire una ricchezza interamente finanziata a credito : la metà sarà pagata dall’inquilino, il saldo può anche essere pagato da un risparmio. In questo caso, lo sforzo di risparmio sarà ridotto.
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NOTA : secondo la tua situazione personale, la tua situazione professionale o la tua età, gli obiettivi del tuo investimento locativo possono cambiare :
- Costituzione di beni
- Ottenere un reddito aggiuntivo per la pensione
- Esenzione fiscale
- ecc.
2. Il deficit fondiario in poche parole
Un meccanismo contabile, permetterà ai proprietari di dedurre alcune spese dal loro reddito fondiario , cioè gli affitti che ricevono tramite queste abitazioni affittate.
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Un proprietario ha un deficit fondiario quando il suo reddito fondiario è inferiore alle sue spese fondiarie . In questo caso, potrà dedurre fino a 10.700 euro all’anno in deficit dal suo reddito imponibile (compresi stipendi e altri redditi da attività). Attenzione, sebbene gli interessi sui prestiti siano considerati una spesa immobiliare, questi non possono da soli creare il deficit (sono quindi deducibili solo entro il limite dell’affitto).
3. Il dispositivo Duflot
La legge Duflot consente alle persone fisiche soggette all’imposta sul reddito di ridurre le loro tasse investendo in nuovi beni immobili .
Tuttavia, è necessario tenere conto di condizioni come il livello di prestazione energetica “etichetta BBC”, il tetto delle risorse degli inquilini, il tetto degli affitti o il divieto di affittare a ascendenti o discendenti.
Da ciò, sarà possibile per il proprietario dell’abitazione beneficiare di una riduzione fiscale del 18% dell’importo dell’investimento, che sarà distribuita su 9 anni in modo lineare e uguale .
Attenzione, la riduzione fiscale è calcolata sul prezzo di costo dell’appartamento (limitato a 300.000 € all’anno) e può essere applicata fino a due unità all’anno . È concessa in base all’anno in cui hai completato l’abitazione (o il suo acquisto, a seconda dell’ultima di queste due eventualità) ed è imputata per la prima volta all’imposta sul reddito dovuta per lo stesso anno.
Esempi di riduzioni fiscali:
- Per un prezzo di costo di 150.000€, la riduzione totale “legge Duflot” su 9 anni sarà di 27.000€ e la riduzione annuale su 9 anni sarà quindi di 3.000€
- Per un prezzo di costo di 300.000€, la riduzione totale “legge Duflot” su 9 anni sarà di 54.000€ e la riduzione annuale su 9 anni sarà quindi di 6.000€.
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4. Il dispositivo Duflot Oltremare
Sostituendo il dispositivo Jego, la legge Duflot Oltremare è una legge di riduzione fiscale che permetterà alle persone fisiche soggette all’imposta sul reddito di ridurre l’importo delle loro tasse investendo in nuovi beni immobili nei DOM TOM.
La
legislazione fiscale consente una riduzione fiscale del 29% del prezzo degli investimenti immobiliari, fino a un limite di 300.000 €, e distribuita in modo lineare su un periodo di 9 anni.
Le condizioni da soddisfare in questo caso sono le stesse del suo omonimo, il regime Duflot , sia per gli obblighi del regime che per i beni immobili interessati. (Martinica, Guadalupa, Riunione, Guyana, Mayotte), così come Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre e Miquelon, Nuova Caledonia, Polinesia francese e isole Wallis e Futuna.
Esempi di riduzioni fiscali:
- Per un investimento di 100.000€, la riduzione totale “Duflot Oltremare” su 9 anni sarà di 29.000€ e la riduzione annuale su 9 anni sarà quindi di 3.222€
- Per un investimento di 300.000€, la riduzione totale “Duflot Oltremare” su 9 anni sarà di 87.000€ e la riduzione annuale su 9 anni sarà quindi di 9.666€.
5. Il dispositivo Censi-Bouvard
Come le disposizioni precedenti, la legge Censi-Bouvard è una legge di riduzione fiscale che consente ai privati soggetti all’imposta sul reddito di ridurre le loro tasse investendo in nuovi beni immobili . La differenza qui risiede nell’obbligo di investire in una residenza di servizio. Infatti, la proprietà deve essere affittata non arredata, ovvero lo status di
Affitto arredato non professionale (LMNP), e la sua gestione deve essere affidata a un amministratore professionale tramite un contratto di locazione commerciale.
I vantaggi fiscali del Censi-Bouvard sono numerosi , consistono in:
- una riduzione fiscale del 11% dell’importo totale dell’investimento fino a un limite di 300.000 € investiti
- la possibilità di recuperare l’intero IVA (19,6%) sul prezzo di acquisto
- deduzione dei costi reali (premi assicurativi, affitti e spese, imposta fondiaria, accantonamenti per spese condominiali)
- la deduzione del 100% degli interessi sui prestiti entro il limite dei redditi della stessa natura (BIC).
Le condizioni di applicazione del regime sono le seguenti: un periodo di locazione di almeno 9 anni e, la categoria BIC (Benefici industriali e commerciali) per gli affitti percepiti invece della categoria dei redditi fondiari.
Esempi di riduzioni fiscali:
- Per un investimento di 100.000€, con un importo di IVA pari a 19.600€, la riduzione fiscale “Censi-Bouvard” è di 11.000€ su 9 anni, ovvero 1.222€ all’anno. In totale, i vantaggi fiscali ammonteranno a 30.600€ (riduzione fiscale recupero dell’IVA)
- Per un investimento di 200.000€, con un importo di IVA pari a 39.200€, la riduzione fiscale “Censi-Bouvard” è di 22.000€ su 9 anni, ovvero 2.444€ all’anno. In totale, i vantaggi fiscali ammonteranno a 61.200€ (riduzione fiscale recupero dell’IVA)
6. Lo status LMP/LMNP
Lo status di locazione arredata (professionale o non) riguarda gli investimenti nell’affitto arredato . Questi affitti devono comprendere un certo numero di attrezzature necessarie per la vita quotidiana (mobili, biancheria da letto, cucina a gas o piani cottura, frigorifero, utensili da cucina, ecc.) per consentire all’inquilino di utilizzare immediatamente l’abitazione e di viverci con un minimo di comfort.
L’affitto arredato comprende diverse situazioni, ad esempio il classico che riguarda le residenze di servizio o il stagionale spesso riservato a studenti e vacanzieri .
Lo status di affitto arredato offre numerosi vantaggi come :
- la possibilità di recuperare l’IVA sulla proprietà (19,6% del prezzo di acquisto)
- una deduzione forfettaria del 50% sui tuoi redditi BIC (se inferiori a 23.000€ di imposta all’anno)
- un contratto di locazione a favore del proprietario (rispetto a un contratto di locazione convenzionale)
- la possibilità di ammortizzare il valore dell’attivo in modo ragionevole grazie al principio dell’ARD (ammortamento differito)
Nota: lo status di locatario in mobilio professionale differisce da quello del locatario in non professionale in diversi punti. Per poter beneficiare dello status PMT, devi:
- essere iscritto al Registro delle Imprese e delle Società come Locazione Professionale Arredata
- generare redditi annuali superiori a 23.000€ IVA inclusa e ritirare dall’attività almeno il 50% del reddito totale del nucleo familiare fiscale
- dichiarare i redditi locativi nei BIC
- tenere una contabilità con l’obbligo di conformarsi a tutte le obbligazioni di dichiarazione e contabilità relative alle società
7. Il dispositivo Girardin
La legge Girardin è una legge di riduzione fiscale che consente ai privati soggetti all’imposta sul reddito di ridurre le loro tasse investendo in nuovi beni immobili nei Dom-Toms.
I vantaggi fiscali del regime sono i seguenti:
- Una riduzione fiscale del 30% dell’importo totale degli investimenti nel settore libero (cioè non soggetto a limiti) distribuita su 5 anni
- Una riduzione fiscale del 38% del totale degli investimenti nel settore intermedio (cioè soggetto a limiti) distribuiti su 6 anni
- Aumento del 3% quando il programma è dotato di mezzi di produzione di energia da una fonte di energia rinnovabile
- Una Maggiorazione del 9% è concessa quando l’abitazione è situata in una ZUS (zona urbana sensibile)
Attenzione : la riduzione fiscale è calcolata secondo un coefficiente basato sulla superficie, 2.373 € di tassa per metro quadrato abitabile, a cui si aggiungono le terrazze coperte chiamate “varanghe” nel limite di 14 m².
Ci sono due condizioni da soddisfare: un’abitazione destinata all’affitto non arredato e assegnata all’uso residenziale principale dell’inquilino per un periodo di 5 anni (per il settore aperto) o di 6 anni (per il settore intermedio) e un tetto dell’affitto e del reddito dell’inquilino nel settore intermedio.
Esempio : Acquisti un appartamento a Saint Martin per un importo di 300.000€ con una superficie abitabile di 100 m² e 20 m² di varanghe. Decidi di affittare la tua nuova casa nella zona aperta senza alcun vincolo di tetto.
Base di esenzione fiscale (tetto al netto dell’IVA poiché non c’è IVA a Saint Martin)
2.373€
Limite di esenzione fiscale
100 m² 14 m² (terrazza) x 2.373€= 270.522€
Importo dell’imposta trattenuta
270.522€ x 30% = 81.157€
Riduzione fiscale
16.231€ all’anno per 5 anni
Quindi benefici di una riduzione fiscale di 16.231€ quest’anno e nei 4 anni successivi. Attenzione, la riduzione Girardin rimane regolata dal tetto globale dei crediti fiscali di 18.000€ 4% del reddito imponibile di N-1
Conclusione
Grazie a questa guida, abbiamo compilato un breve riepilogo delle principali misure adottate nell’ambito di un investimento locativo. Come hai visto, ognuno ha le proprie caratteristiche, vantaggi fiscali specifici, ma anche condizioni che devono essere rispettate.
Infatti, se sei interessato all’investimento locativo, è meglio rivolgerti a un consulente in gestione patrimoniale perché solo un professionista sarà in grado di fornirti risposte e soluzioni che corrispondono ai tuoi obiettivi e alla tua capacità di percepire i rischi.
Fonte: france-immo-express.eu