1. Erinnerung an die Funktionsweise der Immobilieninvestition
Eine Immobilieninvestition wird durch den Kauf einer Wohnung bestimmt, die anschließend vermietet wird, um ein zusätzliches Einkommen zu erzielen. Eine solche Investition ermöglicht es Ihnen nicht nur, ein rentables Vermögen aufzubauen, sondern auch von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Die Immobilieninvestition ist die einzige Investition, die den Investoren die Möglichkeit bietet, ein vollständig kreditfinanziertes Vermögen aufzubauen: Die Hälfte wird vom Mieter bezahlt, der Rest kann sogar durch Ersparnisse gedeckt werden. In diesem Fall wird der Sparaufwand reduziert.
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HINWEIS: Je nach Ihrer persönlichen Situation, Ihrer beruflichen Lage oder Ihrem Alter können sich die Ziele Ihrer Immobilieninvestition ändern:
- Aufbau von Vermögenswerten
- Zusätzliches Einkommen für den Ruhestand
- Steuerbefreiung
- usw.
2. Das Immobiliendefizit in wenigen Worten
Ein buchhalterischer Mechanismus, er ermöglicht es den Eigentümern, bestimmte Ausgaben von ihrem Immobilienertrag abzuziehen, das heißt, die Mieten, die sie durch diese vermieteten Wohnungen erhalten.
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Ein Eigentümer hat ein funktionales Defizit, wenn sein Immobilienertrag niedriger ist als seine Immobilienkosten. In diesem Fall kann er bis zu 10.700 Euro pro Jahr als Defizit von seinem steuerpflichtigen Einkommen abziehen (einschließlich Gehälter und anderer Einkünfte). Achtung, obwohl die Zinsen auf Darlehen als Immobilienkosten gelten, können sie allein kein Defizit erzeugen (sie sind daher nur bis zur Höhe der Miete abzugsfähig).
3. Das Duflot-System
Das Duflot-Gesetz ermöglicht es natürlichen Personen, die der Einkommensteuer unterliegen, ihre Steuer zu senken, indem sie in neue Immobilien investieren.
Es müssen jedoch Bedingungen wie das Niveau der Energieeffizienz „BBC-Label“, die Einkommensobergrenze der Mieter, die Mietobergrenze oder das Verbot, an Vorfahren oder Nachkommen zu vermieten, berücksichtigt werden.
In diesem Zusammenhang wird es dem Eigentümer der Wohnung möglich sein, von einer Steuerermäßigung von 18% des Investitionsbetrags zu profitieren, die über 9 Jahre linear und gleichmäßig verteilt wird.
Achtung, die Steuerermäßigung wird auf den Herstellungspreis der Wohnung (begrenzt auf 300.000 € pro Jahr) berechnet und kann auf bis zu zwei Einheiten pro Jahr angewendet werden. Sie wird im Jahr gewährt, in dem Sie die Wohnung fertiggestellt haben (oder deren Erwerb, je nachdem, was zuletzt eintritt) und wird zum ersten Mal auf die für dasselbe Jahr fällige Einkommensteuer angerechnet.
Beispiele für Steuerermäßigungen:
- Für einen Herstellungspreis von 150.000 € beträgt die Gesamtermäßigung „Duflot-Gesetz“ über 9 Jahre 27.000 € und die jährliche Ermäßigung über 9 Jahre beträgt somit 3.000 €.
- Für einen Herstellungspreis von 300.000 € beträgt die Gesamtermäßigung „Duflot-Gesetz“ über 9 Jahre 54.000 € und die jährliche Ermäßigung über 9 Jahre beträgt somit 6.000 €.
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4. Das Duflot-System Beyond Sea
Als Ersatz für das Jego-System ermöglicht das Gesetz Duflot Overseas Mer natürlichen Personen, die der Einkommensteuer unterliegen, ihre Steuer zu senken, indem sie in neue Immobilien in den DOM TOM investieren.
Die
Steuergesetzgebung ermöglicht eine Steuerermäßigung von 29% des Preises der Rückflüsse der Wohnung, bis zu einer Grenze von 300.000 €, und wird linear über einen Zeitraum von 9 Jahren verteilt.
Die zu erfüllenden Bedingungen sind die gleichen wie für das gleichnamige Duflot-System, sowohl in Bezug auf die Verpflichtungen des Systems als auch auf die betroffenen Immobilien (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), sowie Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Neukaledonien, Französisch-Polynesien und die Inseln Wallis und Futuna.
Beispiele für Steuerermäßigungen:
- Für eine Investition von 100.000 € beträgt der Rabatt „Duflot Out“ über 9 Jahre 29.000 € und der jährliche Rabatt über 9 Jahre beträgt somit 3.222 €.
- Für eine Investition von 300.000 € beträgt die Gesamtermäßigung „Duflot Overseas“ über 9 Jahre 87.000 € und der jährliche Rabatt über 9 Jahre beträgt somit 9.666 €.
5. Das Censi-Bouvard-System
Wie die vorherigen Bestimmungen ist das Gesetz Censi-Bouvard ein Steuerermäßigungsgesetz, das es natürlichen Personen, die der Einkommensteuer unterliegen, ermöglicht, ihre Steuer zu senken, indem sie in neue Immobilien investieren. Der Unterschied besteht hier in der Verpflichtung, in eine Serviceresidenz zu investieren. In der Tat muss die Immobilie unmöbliert vermietet werden, das heißt, der Status von
Nicht-professioneller möblierter Vermietung (LMNP), und ihre Verwaltung muss einem professionellen Verwalter durch einen Gewerbemietvertrag anvertraut werden.
Die steuerlichen Vorteile von Censi-Bouvard sind zahlreich, sie bestehen aus:
- einer Steuerermäßigung von 11% des Gesamtbetrags der Investition bis zu einer Grenze von 300.000 € Investitionen
- der Möglichkeit, die gesamte Mehrwertsteuer (19,6%) auf den Kaufpreis zurückzuerhalten
- Abzug der tatsächlichen Kosten (Versicherungsprämien, Mieten und Gebühren, Grundsteuer, Rücklagen für die Kosten der Eigentümergemeinschaft)
- der Abzug von 100% der Zinsen auf Darlehen im Rahmen der Einkünfte ähnlicher Art (B (IC).
Die Anwendungsbedingungen des Systems sind wie folgt: eine Mietdauer von mindestens 9 Jahren und die Kategorie BIC (Industrielle und kommerzielle Gewinne) für die erhaltenen Mieten anstelle der Kategorie der Immobilienerträge.
Beispiele für Steuerermäßigungen:
- Für eine Investition von 100.000 €, mit einem Mehrwertsteuerbetrag von 19.600 €, beträgt die Steuerermäßigung „Censi-Bouvard“ 11.000 € über 9 Jahre, also 1.222 € pro Jahr. Insgesamt werden die steuerlichen Vorteile 30.600 € betragen (Steuerermäßigung Rückerstattung der Mehrwertsteuer).
- Für eine Investition von 200.000 €, mit einem Mehrwertsteuerbetrag von 39.200 €, beträgt die Steuerermäßigung „Censi-Bouvard“ 22.000 € über 9 Jahre, also 2.444 € pro Jahr. Insgesamt werden die steuerlichen Vorteile 61.200 € betragen (Steuerermäßigung Rückerstattung der Mehrwertsteuer).
6. Der Status LMP/LMNP
Der Status der möblierten Vermietung (beruflich oder nicht) betrifft Investitionen in die möblierte Vermietung. Diese Vermietungen müssen eine bestimmte Anzahl von notwendigen Ausstattungen für den Alltag umfassen (Möbel, Bettwäsche, Gasherd oder Kochplatten, Kühlschrank, Kochutensilien usw.), um dem Mieter zu ermöglichen, die Wohnung sofort zu nutzen und darin mit einem Minimum an Komfort zu leben.
Die möblierte Vermietung umfasst verschiedene Situationen, zum Beispiel die klassische, die sich auf Serviceresidenzen bezieht, oder die saisonale, die oft für Studenten und Urlauber reserviert ist.
Der Status der möblierten Vermietung bietet zahlreiche Vorteile wie:
- die Möglichkeit, die Mehrwertsteuer auf die Immobilie zurückzuerhalten (19,6% des Kaufpreises)
- einen Pauschalabzug von 50% auf Ihre BIC-Einkünfte (wenn sie unter 23.000 € Steuer pro Jahr liegen)
- einen Mietvertrag zugunsten des Eigentümers (im Vergleich zu einem herkömmlichen Mietvertrag)
- die Möglichkeit, den Wert des Vermögenswerts auf angemessene Weise gemäß dem Prinzip der ARD (abgegrenzte Abschreibung) abzuschreiben.
Hinweis: Der Status der professionellen möblierten Vermietung unterscheidet sich in mehreren Punkten von dem des nicht-professionellen Mieters. Um den PMT-Status in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie:
- im Handelsregister als Professionelle Möblierte Vermietung eingetragen sein
- jährliche Einkünfte von über 23.000 € inklusive Mehrwertsteuer generieren und mindestens 50% des Gesamteinkommens des steuerlichen Haushalts aus der Tätigkeit beziehen
- die Mieteinnahmen in den BIC deklarieren
- eine Buchhaltung führen mit der Verpflichtung, alle Deklarations- und Buchhaltungsanforderungen für Unternehmen einzuhalten.
7. Das Girardin-System
Das Gesetz Girardin ist ein Gesetz zur Steuerermäßigung, das es natürlichen Personen, die der Einkommensteuer unterliegen, ermöglicht, ihre Steuer zu senken, indem sie in neue Immobilien in den Dom-Toms investieren.
Die steuerlichen Vorteile des Systems sind wie folgt:
- Eine Steuerermäßigung von 30% des Gesamtbetrags der Investitionen im freien Sektor (d.h. nicht gedeckelt) über 5 Jahre verteilt
- Eine Steuerermäßigung von 38% des Gesamtbetrags der Investitionen im intermediären Sektor (d.h. gedeckelt) über 6 Jahre verteilt
- Erhöhung um 3%, wenn das Programm mit Energieerzeugungsanlagen aus einer erneuerbaren Energiequelle ausgestattet ist
- Eine Erhöhung von 9% wird gewährt, wenn die Wohnung in einer ZUS (sensiblen städtischen Zone) liegt.
Achtung: Die Steuerermäßigung wird auf der Grundlage eines Koeffizienten berechnet, der auf der Fläche basiert, 2.373 € Steuer pro m² Wohnfläche, zuzüglich überdachter Terrassen, die „varangues“ genannt werden, bis zu einer Grenze von 14 m².
Es gibt zwei Bedingungen zu erfüllen: eine Wohnung, die für die unmöblierte Vermietung bestimmt ist und für den Hauptwohnzweck des Mieters für einen Zeitraum von 5 Jahren (für den offenen Sektor) oder 6 Jahren (für den intermediären Sektor) zugewiesen ist, sowie eine Obergrenze für die Miete und das Einkommen des Mieters im intermediären Sektor.
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Saint Martin für 300.000 € mit einer Wohnfläche von 100 m² und 20 m² Veranda. Sie entscheiden sich, Ihr neues Zuhause im offenen Bereich ohne jegliche Obergrenzen zu vermieten.
Basis der Steuerbefreiung (Obergrenze ohne Mehrwertsteuer, da keine Mehrwertsteuer in Saint Martin)
2.373 €
Grenze der Steuerbefreiung
100 m² + 14 m² (veranda) x 2.373 € = 270.522 €
Höhe der einbehaltenen Steuer
270.522 € x 30% = 81.157 €
Steuerermäßigung
16.231 € pro Jahr für 5 Jahre
Sie profitieren also in diesem Jahr und in den folgenden 4 Jahren von einer Steuerermäßigung von 16.231 €. Achtung, die Girardin-Ermäßigung bleibt durch die globale Obergrenze der steuerlichen Slots von 18.000 € und 4% des steuerpflichtigen Einkommens von N-1 begrenzt.
Fazit
Mit diesem Leitfaden haben wir eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Maßnahmen im Rahmen einer Immobilieninvestition zusammengestellt. Wie Sie gesehen haben, hat jede ihre eigenen Merkmale, spezifische steuerliche Vorteile, aber auch Bedingungen, die eingehalten werden müssen.
Wenn Sie an einer Immobilieninvestition interessiert sind, ist es ratsam, einen Vermögensverwalter zu Rate zu ziehen, da nur ein Fachmann in der Lage ist, Ihnen Antworten und Lösungen zu bieten, die Ihren Zielen und Ihrer Risikowahrnehmung entsprechen.
Quelle: france-immo-express.eu